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Mietrecht


Foto: I-vista / pixelio.de

 

Schließen Sie als Mieter oder Vermieter einen Mietvertrag ab, so gehen Sie eine besondere vertragliche Bindung ein, die die Juristen als „Dauerschuldverhältnis“ bezeichnen. Ein solches Dauerschuldverhältnis ist z.B. auch ein Arbeitsvertrag.
Dieses Verhältnis steht unter dem Motto: „Man sieht sich nicht nur zweimal“.
Für den im Mietrecht spezialisierten Fachanwalt bedeutet dies, dass er im Rahmen der Wahrnehmung der rechtlichen Interessen seines Mandanten ein besonderes Augenmerk auf die Verhältnismäßigkeit legen muss.
Was nützt es dem Mieter, wenn er heute die Betriebskostenabrechnung um 12,00 Euro kürzen kann, wenn er nächste Woche dann als Retourkutsche z.B. keine Erlaubnis bekommt, sein Fahrrad im Hof unterstellen zu können?
Was bringt es dem Vermieter, Mietmängel zögerlich und unzureichend zu beheben, wenn er dafür nach Auszug der Mieter einen Saustall sanieren muss?

Recht haben heißt leider nicht immer, auch Recht bekommen. Und oft genug kennt man sein gutes Recht gar nicht, denn im Paragraphen-Dickicht finden sich Laien kaum zurecht. Dazu kommt der Besorgnis erregende Trend, dass immer mehr Meinungsverschiedenheiten vor Gericht ausgetragen werden. Da kann nur gewinnen, wer sich auskennt.

— Betriebskostenabrechnungen

Angesichts der hohen Anforderungen, die das Gesetz und die Rechtsprechung an die Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung stellt, ist ein Streit über die Höhe dieser jährlich abzurechnenden Kosten fast schon programmiert.
Oft hat eine derartige Auseinandersetzung ihren Ursprung schon in unklaren oder fehlenden Formulierungen im Mietvertrag.
Auch kommt es vor, dass die Abrechnungszeiträume der verschiedenen Posten der Abrechnung sich nicht decken. Manchmal werden Wohn- oder Nutzflächen falsch benannt oder es werden Vorauszahlungen nicht richtig gebucht.
Dies muss nicht immer Absicht des Vermieters sein, sondern ist oft dem Umstand geschuldet, dass es einfach sehr sehr schwierig ist, eine Betriebskostenerklärung zu erstellen, die nicht nur den gesetzlichen Voraussetzungen sondern auch noch den unterschiedlichen Auffassungen der örtlichen Gerichte genügt.
Eine Mietrechtsschutzversicherung übernimmt in der Regel die Kosten der Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung.

— Mietverträge

Im Vorfeld der Vereinbarung eines Mietvertrags hat es sich bewährt, den Inhalt einer Kontrolle zu unterziehen.
Viele Regelungen, die vor Jahresfrist noch zulässig waren, und daher oft noch in den im Handel zu kaufenden Mietvertragsvordrucken stehen, sind heute schon veraltet.
Insbesondere Vermieter von Wohnungen sollten sich vor Abschluss des Mietvertrages über dessen Inhalt hinreichend Gedanken machen. Wohnraumieter haben naturgemäß weniger Einfluss auf den Vertragsinhalt. Sie werden dafür durch das Gesetzt weitgehend geschützt. So hat der Bundesgerichtshof in jüngster Zeit wiederholt Bestimmungen eines Mietvertrags, die den Mieter unverhältnismäßig benachteiligen, als unzulässig verworfen.
Aber auch für Sie ist es wichtig zu versuchen, im Vorfeld mit dem Vermieter eine Klärung von z.B. zweideutigen Vertragsformulierungen herbeizuführen, um so spätere Auseinandersetzungen zu vermeiden.

— Mieterhöhung

Ein Vermieter darf in der Regel den Mietzins erhöhen, wenn dies im Gesetz oder im Mietvertrag vorgesehen ist.
Das Wohnraummietrecht macht es diesem Vermieter durch das Stellen von hohen formellen Voraussetzungen schwer, eine Mieterhöhung auszusprechen.
Oft passiert es, dass schon wegen Nichterfüllung dieser Anforderungen, die Erhöhung unwirksam ist. Ob dies der Fall ist, kann ich prüfen.
Eine Mietrechtsschutzversicherung übernimmt die dadurch entstehenden Gebühren.
Weil es für den Vermieter so kompliziert ist die Miete zu erhöhen, macht es für ihn durchaus Sinn, sich anwaltlicher Hilfe zu bedienen.

— Mietmängel

Wir Juristen bezeichnen einen Mangel als eine negative Abweichung des Ist- vom Sollzustand.
Auf Deutsch: Etwas ist nicht so, wie es sein sollte.
– Ist eine solche Abweichung vorhanden, hat der Vermieter nicht mehr den vollen Mietzinsanspruch.
– Er ist zur Behebung des Mangels verpflichtet. Es besteht in einigen Fällen auch die Möglichkeit, den Mietzins zurück zu behalten, um so eine Drucksituation aufzubauen.

Was sich auf den ersten Blick recht harmlos anhört, kann zu komplexen Streitigkeiten führen. Zunächst sollte festgestellt werden, ob der Mangel nicht eventuell vom Mieter verursacht wurde. Dies ist insbesondere bei Schimmelbefall häufig sehr streitig. Hier stellt sich oftmals die Frage, ob der Mieter für eine ausreichende und richtige Belüftung Sorge getragen hat.

Auch muss der Mieter den Mangel unverzüglich anzeigen, damit der Vermieter die Möglichkeit hat Abhilfe zu schaffen. Darüber hinaus bestehen noch viele weitere Verpflichtungen, die von beiden Mietparteien einzuhalten sind.

— Schönheitsreparaturen

Der Zustand der Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses führt gerade dann zum Streit, wenn kein Nachmieter vorhanden ist, der bereit ist, die Wohnung in dem aktuellen Zustand zu übernehmen.

Die jüngste Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs führt im Ergebnis dazu, dass jeder Fall einzeln zu beurteilen ist.
Daher ist es sinnvoll, schon vor Übergabe der Räume sich mit dem Anwalt zusammenzusetzen und die Einzelheiten der weiteren Vorgehensweise zu erörtern und z.B. durch Dokumentation des Zustands der Räume wichtiges Beweismaterial für ein zukünftiges Gerichtsverfahren zu sichern.

— Beendigung eines Mietverhältnisses

Es beginnt bei Form und Inhalt des Kündigungsschreibens und dem wirksamen Zugang.
Was ist zu tun, wenn der Mieter nicht die Räume übergibt?
Wie kann ich Eigenbedarf anmelden und erfolgreich durchsetzen?
Wie spare ich Räumungskosten nach dem sog. Berliner Modell?
Auch ein Vermieter kann sich rechtsschutzversichern und hat daher im Falle von Kündigungsprozessen mit anschließender Räumung kein Kostenrisiko.

— Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht beschreibt die Gesamtheit der Rechte und Pflichten des Wohnungs- und Teileigentümers, des Verwalters und Dritter nach außen und untereinander.
Rechtsanwältin Schirmbeck berät sowohl einzelne Wohnungseigentümer als auch Hausverwaltungen umfassend im Wohnungseigentumsrecht.
Im Vordergrund steht die Frage der Wirksamkeit von Beschlüssen der Wohnungseigentümer und ihre Folgen, die Beratung im Vorfeld von Eigentümerversammlungen und die gerichtliche Vertretung bei Beschlussanfechtungen und Hausgeldrückständen sowohl von Eigentümern, als auch Eigentümergemeinschaften und Verwaltern.
Zu großem Beratungs- und Vertretungsbedarf führen erforderliche Besprechungen und Vereinbarungen zu Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplänen, Sonderumlagen aufgrund steigendem Sanierungs- und Reparaturbedarf der Wohnungseigentümergemeinschaften, aber auch die Reaktion auf Zahlungsrückstände und Insolvenz von Wohnungseigentümern.
Es ist in der Regel sinnvoll, vor Unterzeichnung eines Erwerbervertrages und damit der Akzeptanz der Teilungserklärung, den Vertrag oder damit einhergehende Fragen durch die Inanspruchnahme einer anwaltlichen Beratung klären zu lassen.
Im Vorfeld einer Eigentümerversammlung ist es hilfreich, anstehende Beschlussanträge nach anwaltlicher Beratung zu formulieren, damit dann in der Versammlung ein klarer eindeutiger Beschluss gefasst werden kann. Insbesondere die ständig steigende Anzahl von Wohnungseigentumsanlagen und die Aufteilung vorhandener Gebäude in Wohnungs- oder Teileigentum verleiht dem Wohnungseigentumsrecht immense Bedeutung. Auch die steigende Zahl der Insolvenzen von Bauträgern, Eigentümern und auch von Verwaltungsgesellschaften, führt für die Eigentümer der Gemeinschaften zu erheblichen unkalkulierbaren wirtschaftlichen Risiken, die es ebenso zu vermeiden gilt, wie Streitigkeiten der Eigentümer untereinander oder mit Dritten.



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